Loader

Grunt vs mieszkanie – czyli współczynnik $/t

” Inwestowanie jest związane z dążeniem do możliwe największego powiększenia majątku przez jego posiadacza i jest uważane za najważniejszy sposób osiągnięcia tego celu finansowego “

Postanowiłem włożyć przysłowiowy kij w mrowisko.

Po wielu rozmowach i szkoleniach zauważyłem, że w Polsce jednym z najpopularniejszych sposobów inwestowania w nieruchomości – jest kupno mieszkania na wynajem ( zresztą inwestowanie w nieruchomości większości Polaków się z tym kojarzą ).

Rozmawiając z inwestorami, którzy to robią zauważyłem, że najważniejszą korzyścią dla nich w tym rodzaju inwestowania jest osiąganie regularnego dochodu.

W mniejszości natomiast są Ci, którzy kupują po to by drożej sprzedać ( dowolny rodzaj nieruchomości ). I postrzegani są chyba oni, jako ludzie którzy muszą wykonywać co chwilę jakąś pracę ( poszukiwanie nieruchomości) nie generują dochodu regularnego i w ogóle więcej się napracują – a w idei dochodu pasywnego z nieruchomości nie przecież o to chodzi.

Ale czy słusznie ? Zastanówmy się.

Przecież niezależnie do tego czy kupujemy nieruchomość żeby ją wynająć czy sprzedać zawsze musimy znaleźć kogoś ( wynajmującego lub kupującego ).

A na to poświęcamy czas w obu przypadkach ( lub pieniądze jeśli zlecimy komuś poszukiwanie np. pośrednikowi ).

Sami zresztą możemy stać się takim „pośrednikiem” i zarabiać na nieruchomościach nie będąc w ogóle ich właścicielem ( o tym innym razem ).

Tak więc, nie ma znaczenia który rodzaj inwestowania wybieramy bo zawsze kosztuje nas to czas albo pieniądze.

Ważne jest natomiast ( a z tym chyba najwięcej kłopotu mają inwestorzy) żeby współczynnik $/ t był jak największy. Czyli żeby zarobić możliwie jak najwięcej w jak najkrótszym czasie. Liczby i wyliczenia są tu najważniejsze.

Ale chyba mało kto to liczy – dlatego postanowiłem obalić mit dochodu regularnego ( na przykładzie ) w którym porównuję inwestycję w mieszkanie na wynajem z inwestycją w grunt.

Parametry obu inwestycji :

Horyzont czasowy – 30 lat

Mieszkanie 100.000

( wzrost wartości 3 % rocznie )

Grunt 100.000

( wzrost wartości 10 % rocznie )

 

Obie nieruchomości ( dla uproszczenia ) kupione za gotówkę. Wzrost ceny mieszkania średnio w Polsce 3 % rocznie, wzrost wartości gruntu 10 % rocznie ( zaniżony o połowę w stosunku do średniej z ponad 20 lat ). Dla uproszczenie pomijamy podatki, koszty remontów, inflację, urealnienie czynszu itp.

Po latach wartość obu nieruchomości wynosi :

Porównanie

Mieszkanie 100.000

( 3 % rocznie )

Grunt 100.000

( 10 % rocznie )

Wartość po 10 latach 134.391.64 zł 259.374.25 zł
Wartość po 20 latach 180.611.12 zł 672.749.99 zł
Wartość po 30 latach 242.726.25 zł 1.744.940.23 zł

 

Jak widać różnica jest znacząca. Gdyby sprzedać obie nieruchomości po 30 latach z każdej z nich mielibyśmy odpowiednio :

Porównanie

Mieszkanie 100.000

( 3 % rocznie )

Grunt 100.000

( 10 % rocznie )

Wartość po 30 latach 242.726.25 1.744.940.23
Sprzedaż po 30 latach 242.726,25 : 360 miesięcy =674,24 zł/ miesiąc 1.744.940.23 : 360 miesięcy =4847,06 zł / miesiąc

Chodzi o to, że dochód możemy liczyć ( w wybranym przez nas horyzoncie inwestycyjnym) rozbijając wartość inwestycji na np. miesiące.

Oczywiście pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości moglibyśmy zainwestować i żyć tylko z odsetek ( bez konsumowania zainwestowanego kapitału ). I tak :

 

Porównanie

Mieszkanie 100.000

( 3 % rocznie )

Grunt 100.000

( 10 % rocznie )

Wartość po 30 latach 242.726.25 zł 1.744.940.23 zł
Sprzedaż po 30 latach i inwestycja uzyskanych środków na 5 % rocznie 242.726,25 na 5 % rocznie = 1000 zł/ miesięcznie 1.744.940.23 na 5 % rocznie = ponad 7000 zł/ miesięcznie

 

I tu znowu różnica jest znacząca !

Oczywiście zakładamy, że mieszkanie wynajmujemy i generuje ono dodatkowy dochód w wysokości 500 zł miesięcznie ( co daje 6 % netto rocznie – średnią rentowność najmu w Polsce ).

Tak więc mamy :

Porównanie

Mieszkanie 100.000

( 3 % rocznie )

Grunt 100.000

( 10 % rocznie )

Przez 30 lat Miesięczny najem – 500 zł x 360 miesięcy = 180.000 zł
Po 30 latach Sprzedaż ( razem z zyskiem z najmu ) = 242.726.25 zł + 180.000 zł= 422.726,25 zł. Po 30 latach 1174 zł/ miesiąc Sprzedaż 1.744.940.23 zł po 30 latach = 4847 zł/ miesiąc
Gdyby zysk z najmu inwestować na 5 % przez 30 lat z miesięczną kapitalizacją 500 zł x 5 % rocznie x 360 miesięcy = 416. 129.32zł —-
Razem Sprzedaż 242.726,55 zł + 416.129,32 zł = 658 855,57 =1830 zł/ miesiąc ( wzrost wartości + zysk z najmu inwestowany na 5 %) Sprzedaż (1.744.940.23 ) po 30 latach =Razem 4847 zł/ miesiąc

 

Widzisz różnicę ? Kolosalna – na korzyść gruntu. I to pomimo przyjętej o połowę mniejszej zyskowności niż wynika to z historycznych danych.

Poza tym w mieszkaniu przyjąłem, że nie musimy w ogóle robić remontów i napraw a najem mamy zagwarantowany przez 30 lat bez przerwy ( co jak przyznasz raczej jest niemożliwe ).

Dlatego właśnie łatwiej/ szybciej można zbudować majątek w nieruchomościach gruntowych ( współczynnik $/t jest zdecydowanie większy).

Poniżej omówiony przykład na wykresie ( podsumowanie ) :

Porównanie zyskowności grunt i mieszkanie

Wykres dzięki : Aleksander Kiliński
 

Na zakończenie – zadanie ( tabela poniżej ), z którym większość moich rozmówców ma problem ( a wiąże się ono z takimi pojęciami jak wartość teraźniejsza i przyszła inwestycji )

Gdybyś miał możliwość skorzystania z metody nabywania nieruchomości, o której piszę na kursie inwestycje ziemskie, to który z poniższych sposobów nabycia byłby bardziej zyskowny/ korzystniejszy dla CIEBIE ?

Założenia : pominięto inflację, taksę notarialną i podatki, wzrost wartości nieruchomości 3 % rocznie, cena rynkowa na dzisiaj 100.000 zł, obaj nabywcy mają takie same prawa własności, kupujący ma wystarczające środki na zakup, nabywcy sprzedają nieruchomość po 30 latach za cenę rynkową

 

Sposób nabycia ( finansowania ) tej samej nieruchomości
  1. Nieruchomość cena nabycia dzisiaj 100.000 ( rynkowa ) –

Sposób zapłaty: gotówka

2. Nieruchomość cena nabycia dzisiaj 200.000 zł ( 100 % powyżej obecnej ceny rynkowej )Sposób zapłaty ( pierwsza wpłata 20.000 reszta po 500 zł/ przez 360 miesięcy)
 Która z opcji jest korzystniejsza dla inwestora ? ?????????? ??????????????

 

Czy wiesz już jaka jest prawidłowa odpowiedź ?

Podziel się :
Robert Przygoda
poczta@robertprzygoda.pl

Inwestor, coach, przedsiębiorca, bloger, dziennikarz. Jestem wykładowcą w ASBIRO, redaktorem w Businessmann Today, pisałem dla Estate.pl i Equity Magazine. Występowałem w TV, Polskim Radiu i Rzeczpospolitej. Napisałem e-booka o finansowaniu nieruchomości. Fascynuje się alternatywnymi metodami finansowania nieruchomości i ekonomią współpracy

1 Comment
  • Julian
    Posted at 13:42h, 04 listopada Odpowiedz

    Alles klar 🙂

Post A Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this: