Loader

WZ vs plan zagospodarowania…

Dzisiaj słów kilka o planowani przestrzennym w Polsce.

Spotykając się z inwestorami zauważyłem, że duża część ich pytań dotyczy właśnie tego aspektu ( wynika to chyba często z niezrozumienia tematu ).

Jest to temat rzeka – ale poniżej chciałbym zwrócić uwagę na kilka najważniejszych aspektów.

A więc jeśli zajrzeć do Wikipedii i poczytać na temat decyzji o warunkach zabudowy znajdzie tam takie oto wyjaśnienie – cytuję : „ Pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu. Przyjętym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane. Jednak w związku z niewielkim pokryciem terytorium kraju planami zagospodarowania polski ustawodawca wyszedł z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie, w jakiej istnieje obecnie. Tym samym stała się ona głównym instrumentem planowania przestrzennego w Polsce. „

I dalej

” Równocześnie brak jest wyraźnej podstawy prawnej dla odmowy wydania decyzji, nawet jeśli nie jest ona zgodna (narusza ustalenia) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – nie jest ono aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą wydania decyzji administracyjnej. Często spotykaną patologią jest w związku z tym blokowanie opracowania planu zagospodarowania przez inwestorów po to, by uzyskać zgodę na zabudowę sprzeczną ze studium, w drodze decyzji WZ, co nie byłoby możliwe, gdyby obowiązywał plan miejscowy. „

Opracowanie planów zagospodarowania przez gminy nie jest obowiązkowe.

Według szacunkowych ocen (zlikwidowanej niedawno Izby Urbanistów) ok. 75 procent terytorium kraju jest zabudowywane na podstawie decyzji WZ –bez planu zagospodarowania.

Tylko 27,9% powierzchni kraju ( 2012 r ) ma uchwalone polany zagospodarowania.

Jak sądzisz dlaczego tak się dzieje ?

Wszystko jak zwykle dotyczy pieniędzy.

Gminy nie mają pieniędzy na uchwalanie planów, procedura wymaga uzgodnień, opinii, przygotowania projektów. I nie ma pewności, że po uchwaleniu planu na danym terenie będą osiedlać się mieszkańcy, z których gmina będzie miała pieniądze z podatków.

Poza tym pojawiam się konieczność poniesienia nakładów na infrastrukturę.

Dlatego jeśli gmina w ogóle uchwala plan to często stosuje zachęty w postaci bonifikat od opłaty planistycznej.

Ale w większości przypadków gminy czekają aż na danym terenie duża część inwestorów uzyska decyzję o warunkach zabudowy. Dzięki temu mają pewność że dany teren się rozwija ( zasiedla ) i ewentualnie dopiero wtedy uchwalają plan.

Tak więc jak widzisz w Polsce wszystko postawione jest na głowie jeśli chodzi o planowanie przestrzenne.

Ale to dobra informacja dla inwestora – ponieważ nie trzeb czekać na uchwalenie planu – wystarczy uzyskać warunki zabudowy ( dzięki temu wartość działki wzrośnie ).

Oczywiście grunt musi spełniać 5 warunków z ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym, aby można było go przekształcić. A jeśli gmina odmówi wydana takiej decyzji ( zawsze jednak musi powołać się na podstawę prawną ) to zawsze można odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego ( SKO ).

A co jeśli w SKO także przegrasz ?

Na to też jest sposób, ale to już temat na inny wpis….

Podziel się :
Robert Przygoda
poczta@robertprzygoda.pl

Inwestor, coach, przedsiębiorca, bloger, dziennikarz. Jestem wykładowcą w ASBIRO, redaktorem w Businessmann Today, pisałem dla Estate.pl i Equity Magazine. Występowałem w TV, Polskim Radiu i Rzeczpospolitej. Napisałem e-booka o finansowaniu nieruchomości. Fascynuje się alternatywnymi metodami finansowania nieruchomości i ekonomią współpracy

No Comments

Post A Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this: